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23/05/2014 à 16:09 Ajouter aux favoris Recevez toutes les actualités Immobilier Votre adresse email ____________________ (BUTTON) S'inscrire La loi Alur impose que les loyers fixés lors d’une location ou d’une relocation respectent des plafonds, établis par arrêtés préfectoraux d’après les données fournies par des observatoires des loyers Cette mesure, qui devrait progressivement se mettre en place à partir de l’automne, concernera 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants considérées comme des «zones tendues», c’est-à-dire celles où il existe un déséquilibre entre l’offre locative et la demande de logements Parmi celles-ci, se trouvent Ajaccio, Annecy, Annemasse, Bordeaux, Lille, Lyon, Nice, Paris, Saint-Nazaire et Toulouse La loi Alur impose que les loyers fixés lors d’une location ou d’une relocation respectent des plafonds, établis par arrêtés préfectoraux d’après les données fournies par des observatoires des loyers Cette mesure, qui devrait progressivement se mettre en place à partir de l’automne, concernera 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants considérées comme des «zones tendues», c’est-à-dire celles où il existe un déséquilibre entre l’offre locative et la demande de logements Parmi celles-ci, se trouvent Ajaccio, Annecy, Annemasse, Bordeaux, Lille, Lyon, Nice, Paris, Saint-Nazaire et Toulouse Chaque ville constitue un marché spécifique Vous pouvez échapper, en toute légalité, à cette mesure en investissant dans des communes qui ne sont pas soumises à l’encadrement des loyers Nombre d’entre elles ont un marché locatif dynamique et dégagent des rendements, avant fiscalité et charges, oscillant entre 5 et 8% «Les petites agglomérations constituent une cible d’investissement intéressante À condition, toutefois, de le faire en s’assurant de l’emplacement du bien, plutôt en centre-ville ou dans les quartiers résidentiels périphériques recherchés», confirme Jean-Michel Ciuch, directeur général de la société d’expertises immobilières Immo G Consulting L’absence d’encadrement des loyers ne doit pas constituer votre unique critère de sélection «Même pour un investissement locatif, il faut acheter un produit qui vous plaît, dans une région que vous aimez», conseille Alain Duffoux, président du Syndicat national des professions immobilières (SNPI) «Avant d’investir, il faut étudier certaines données fournies par l’Insee, comme le revenu moyen dans la commune et l’analyse des flux migratoires récents», rappelle également Jean-François Buet, président de la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) Vous pourrez ainsi privilégier les villes où le revenu moyen est plus élevé que la moyenne et le flux migratoire positif, signe d’un dynamisme certain N’oubliez pas, enfin, qu’il n’y a pas d’investissement type: si, dans certaines communes, comme Reims, il faut privilégier les petites surfaces, dans d’autres, au contraire, vous devrez vous diriger vers les appartements familiaux et les maisons individuelles C’est, par exemple, le cas à Angers ou à Lorient Nous avons sélectionné les villes les plus attractives dans lesquelles les loyers restent libres Mais attention: même si vous n’y êtes pas contraint par le plafonnement des loyers de la loi Alur, vous devez respecter la loi du marché et adapter le montant escompté à la demande locative locale Au Nord de la Loire «Peu d’agglomérations seront concernées dans cette partie de la France par le plafonnement des loyers», rassure Jean-Michel Ciuch Vous disposez, par conséquent, d’un vaste champ d’investigation Fontainebleau, Rambouillet, Vernon: des communes dynamiques à une heure de Paris Rambouillet (78) est la ville la plus proche de Paris où il est intéressant de prospecter «Les prix des biens immobiliers ont baissé, mais les loyers, eux, se sont maintenus En achetant à 3 600€/m² et en louant à 18€/m² par mois, on bénéficie d’un rendement brut de 6%», analyse Fabrice Abraham, directeur général de Guy Hoquet l’Immobilier Plus à l’est, on trouve des rendements similaires à Fontainebleau (77) Vous pouvez investir autour de 3 200€/m² dans un bien que vous louerez entre 15 et 18€/m² par mois, soit un rendement compris entre 5,6 et 6,75% Dans la vallée de l’Eure, à 45 minutes de train de la gare Saint-Lazare, Vernon (27) n’est pas en reste «De nombreuses personnes travaillent à Paris et louent ici Pour les investisseurs, le plus intéressant est d’acheter, en centre-ville, une petite maison de 100m² en bon état, avec jardin», témoigne Christophe Ansaldo, responsable de l’agence Guy Hoquet l’Immobilier de Vernon Acheté autour de 180 000€, ce type de bien peut générer une rémunération légèrement supérieure à 6% grâce à un loyer d’environ 900€/mois Reims: un marché dopé par les étudiants Bien desservie par les transports (TGV, tramway, aéroport…) et dotées d’écoles renommées, la ville de Reims (51) est dynamique «Malgré cela, les prix rémois sont assez bas par rapport aux autres villes étudiantes comme Lille, par exemple Par conséquent, les rendements peuvent frôler les 8%», analyse Christopher Gonçalves, directeur de l’agence Orpi de Reims Plutôt que le centre, visez les petites surfaces de sa périphérie: les prix ont légèrement baissé ces dernières années mais la demande s’est maintenue Par exemple, un studio de 27m² vient de se vendre 69 000€ Son nouveau propriétaire pourra en espérer 390€/mois, soit un rendement locatif de 6,8% Amboise et Tours: la Touraine prisée des locataires Certaines villes attirent les investisseurs pour leur qualité de vie C’est, notamment, le cas d’Amboise (37) «Beaucoup de Parisiens réalisent un investissement locatif en vue de s’y retirer au moment de leur retraite», constate Ambroise de Noray, responsable de l’agence Guy Hoquet l’Immobilier Malgré cet engouement des futurs retraités, la pénurie locative subsiste et les rendements frôlent souvent 10% «La demande est forte aussi bien pour les appartements de deux ou trois pièces en centre-ville que pour les petites maisons de proche périphérie», assure-t-il À une heure et quart de Paris en TGV, la ville de Tours(37) présente aussi un très bon potentiel locatif Les logements s’échangent en moyenne à 2 300€/m² et se louent 10,50€/m² par mois environ, soit un rendement de 5,5% Angers: les grandes surfaces ont la cote Symbole de la douceur ligérienne, la qualité de vie d’Angers (49) n’est plus à démontrer Y investir peut s’y révéler judicieux, à condition, toutefois, d’éviter les petites surfaces «Il y a 2ans de stock dans le neuf!», avertit Marcel Crasnier, président de l’Union nationale de la propriété immobilière (Unpi) du Maine-et-Loire Il faut donc viser les appartements familiaux, de quatre pièces et plus, situés dans le centre-ville Mieux vaut aussi investir dans l’ancien: les prix y sont deux fois moins élevés que dans le neuf et les loyers, d’à peine 15% inférieurs La rentabilité est donc meilleure: autour de 4%, contre à peine 2% pour le neuf Lorient: pénurie de logements de 3chambres et plus Le marché locatif de Lorient (56) présente à peu près les mêmes caractéristiques que celui d’Angers, avec de réelles opportunités sur les grandes surfaces «L’offre manque sur les logements de 3 et 4 chambres, aussi bien en appartement qu’en maison La rentabilité est moindre qu’avec des petites surfaces, mais en ciblant des biens de qualité, on peut viser la valorisation de son patrimoine», décrit Hélène Chesnay, responsable de l’agence Orpi de Lorient Acheté autour de 180 000€, un quatre pièces pourra se louer jusqu’à 700€, soit un rendement légèrement inférieur à 5% Dijon: visez le centre-ville À Dijon (21), selon l’agence Laforêt Immobilier, la demande se concentre dans le centre-ville Il faut compter en moyenne 130 000€ pour un appartement de 60m² et 255 000€ pour une maison de 110m² «Même les étudiants préfèrent le centre, quitte à se rendre en tramway à la faculté Une petite surface en bon état se loue très vite Il existe aussi très peu d’offres de maisons: proposées à la location entre 800 et 1 000€ par mois, elles trouvent vite preneurs», explique le responsable de l’agence Laforêt Tous types de biens confondus, l’investisseur peut espérer un rendement de 5 à 7% Au SUD de la Loire Les régions du sud recèlent de réelles opportunités dans les villes qui échappent au plafonnement des loyers À condition, comme ailleurs, d’acheter un produit bien situé, dans un secteur recherché par les locataires et disposant de perspectives de valorisation Avignon: investissez à l’abri des remparts Avec des prix moyens qui évoluent entre 2 000et 3 000 €/m² dans l’ancien, et des loyers mensuels situés entre 10 et 11€/m², Avignon (84) offre des rendements de 4,5 à 6% «La ville, qui reste l’une des moins chères du Sud, dispose d’un intéressant potentiel de plus-value», ajoute Jean-Luc Bardyn, directeur de l’agence Laforêt Pour sécuriser votre investissement, préférez aux studios les deux pièces (de 100 000à 120 000 €) et les trois pièces (de 120 000à 150 000 €) à l’intérieur des remparts Selon leur état, vous pourrez les louer de 500 à 600€/mois pour les premiers et de 600 à 700€/mois pour les seconds, soit des rendements proches de 6% brut Pau: des biens anciens à rénover Avec 40 000 emplois industriels, l’agglomération de Pau (66) constitue, après Toulouse (31) et Bordeaux (33), le troisième pôle économique du grand sud-ouest «Dans l’ancien, nos prix, situés entre 1 600 et 1 800€/m², sont facilement inférieurs de 30 à 50% à ceux de Bordeaux alors que notre patrimoine architectural est d’aussi bonne facture», analyse Patrice Kergaravat, président de la Fnaim Béarn et Pyrénées-Atlantiques Vous pouvez jouer la carte d’une future revalorisation en investissant dans un appartement à rénover du centre-ville La demande locative est aussi soutenue pour les deux et trois pièces à proximité du pôle universitaire, du pôle de santé et dans les quartiers résidentiels de Trespoey et de l’Allée-de-Morlaas Dans ces secteurs, vous pouvez tabler sur un rendement locatif de l’ordre de 5 à 7% Poitiers: démarquez-vous par la qualité des prestations Poitiers (86) a beau disposer d’une tradition universitaire avec pas moins de 27 000 étudiants, le marché locatif y frôle la suroffre… du moins en apparence En effet, à condition de se singulariser, un investissement s’y révèle souvent rentable «Les bailleurs doivent faire des efforts en proposant des biens remis aux normes (électricité, isolation…) et offrant de belles prestations Dans ce cas, ils peuvent alors tabler sur un rendement de l’ordre de 6%», prévient Jean-Samuel Cordeau, président de la Fnaim de la Charente, de la Vienne et des Deux-Sèvres Visez les deux et trois pièces des micros marchés recherchés du Plateau, de Buxerolles, Saint-Benoît, Montamisé ou Mignaloux-Beauvoir Pour un investissement, dans l’ancien, compris entre1 400 et1 800€/m² (contre 2 600 à 3 000€/m² dans le neuf!) vous pourrez viser un loyer mensuel oscillant de 7,5 à 10€/m², en fonction de la superficie du bien Soit un rendement moyen de 6,5% Perpignan: voyez grand! Aux portes de l’Espagne, bientôt à 40minutes de Barcelone par le TGV, la région de Perpignan (66) ne cesse d’accueillir des arrivants, attirés par le soleil et les prix de l’immobilier plus doux qu’ailleurs Attention, mieux vaut éviter les petites surfaces En effet, elles ont été construites en grand nombre ces dernières années, dans le cadre de programmes défiscalisants «Il ne faut pas se tromper, car les locataires demandent des superficies de plus en plus confortables», met en garde Paulette Arpajou, présidente de la Fnaim des Pyrénées-Orientales Orientez vos recherches vers des logements d’au moins trois pièces On en trouve entre 1 700 et 2 300€/m² dans les secteurs convoités de la cathédrale, du palais des congrès, des boulevards Clemenceau ou Wilson, du quai Vauban, du cours Palmarole ou de la route du Canet Vous les louerez autour de 13€/m², soit un rapport locatif d’environ 7,5% Saint-Étienne: forte demande sur les maisons de première couronne «Avec des prix deux fois et demie inférieurs à ceux pratiqués à Lyon et des loyers deux fois plus abordables, Saint-Étienne (42) est un marché intéressant pour l’investissement locatif», estime Guy Giraud, président de la chambre Fnaim de la Loire Avec un logement en parfait état, vous obtiendrez de 6 à 8% de rendement et l’espoir d’une belle plus-value à long terme «Même s’il y a beaucoup de biens à louer, l’offre de qualité reste inférieure à la demande», poursuit Guy Giraud Concentrez-vous sur les secteurs les plus cotés (centre-ville, cours Fauriel, secteur Foch, place Chavanelle, quartiers de la Terrasse, de Montaud ou de Bel-Air) Les logements s’y négocient entre 1 000 et 1 300€/m², sont loués de 6,5 à 7€/m² et offrent des rendements entre 6,4 et 7,5% La demande locative est très forte sur les maisons situées en première couronne «Certains sont prêts à mettre 1 800 ou 2 000€ par mois pour louer une maison de 4 ou 5 chambres avec piscine dans des communes telles que Saint-Priest-en-Jarez Or il y a très peu d’offre locative», relève Guy Giraud Si vous êtes tenté par un tel investissement, prévoyez un budget de 350 000€ Avec, à la clé, un rendement compris entre 6,2 et 6,9% Vichy: le centre-ville ou rien Ne vous fiez pas à la réputation d’atonie du marché locatif de Vichy (03) Les petits logements destinés aux étudiants et situés près des écoles, de la gare, de la bibliothèque ou de l’hôpital peuvent rapporter 7% L’été, pour éviter la vacance locative, lorsque les étudiants sont en congés ou en stage, «les bailleurs peuvent compenser en louant à des curistes», constate Pierre-Gilles Toms, gérant de l’agence Victoria Immobilier Autre option, investir dans une maison dans le centre de Vichy ou à Bellerive-sur-Allier Comptez 150 000€ pour un bien de 100m² avec jardin Vous pourrez escompter de 650 à 750€ de loyers mensuels Les loyers s’élèvent jusqu’à 1 000€ pour une propriété avec piscine, mais il vous faudra alors investir autour de 300 000€ Dans tous les cas, soignez les prestations «Les locataires exigent des produits propres, du double vitrage, des sanitaires aux normes, une cuisine aménagée et équipée», prévient Pierre-Gilles Toms Marché immobilier de quelques villes Reims : 6,8 % de rendement brut Reims, proche du centre Studio de 27m² au 2e étage avec cuisine équipée et salle de bains refaite à neuf À vendre: 69 000€ Loyer escompté: 390€/mois Ambroise : 5,6 % de rendement brut Amboise, proche de toutes commodités à pied Maison de 74m² avec 2 chambres Refaite à neuf, bonne isolation À vendre: 160 000€ Loyer escompté: 750€ /mois Dijon : 7,5 % de rendement brut Dijon centre Dans une rue piétonne, studio de 25m² avec cuisine séparée Très léger rafraîchissement à prévoir Combles aménageables À vendre 72 000€ Loyer escompté: 450€/mois Avignon : 4,64 % de rendement brut Avignon, quartier Banasterie Un deux pièces de 53m² en rez-de-chaussée avec cour privative Belle restauration À vendre: 155 000€ Loyer escompté: 600€/mois Perpignan : 5,2 % de rendement brut Perpignan centre, vers les plages, au calme et dans un très bel environnement Duplex de 40m2 avec terrasse, au dernier étage d’un immeuble climatisé À vendre: 92 000€ Loyer escompté: 400€/mois Les caractéristiques de certains biens pourront les soustraire au plafonnement des loyers Même dans les zones concernées par l’encadrement des loyers, les bailleurs pourront, sous certaines conditions, s’affranchir de ce dispositif Le texte initial, qui prévoyait que seuls les biens présentant des «caractéristiques de localisation et de confort exceptionnelles» pouvaient être déplafonnés, a été censuré par le Conseil constitutionnel dans une décision rendue le 20mars dernier Les Sages ont élargi les possibilités de déplafonnement en les étendant aux biens présentant des «caractéristiques déterminantes de localisation et de confort» Ces caractéristiques devront être précisées par un décret pris en Conseil d’État d’ici à la fin de l’année Toutefois, selon Jean-Michel Camizon, président du Groupe Dauchez, «seuls des éléments tangibles et non minimes, par exemple, un étage élevé, une salle de bains balnéo ou des finitions en marbre, devraient pouvoir justifier un complément de loyer» Dans tous les cas, le locataire aura 3mois, après la signature du bail, pour contester le montant demandé Textes de lois et jurisprudence Loi n° 89-462 du 06/07/1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23/12/1986 (dernière modification le 27 mars 2014, en vigueur au 25 novembre 2014) LOI n° 2014-366 du 24/03/2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), JO du 26 LOI n° 2014-366 du 24/03/2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), JO du 26 Complément d'enquête du n° 1098 de LP:liste des 28 agglomérations soumises à l'encadrement des loyers Complément d'enquête au n° HS 1103 de LP: loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs enrichie (nouveautés surlignées, ajout de sommaire) Valérie Valin-Stein Valérie Valin-Stein Journaliste Sa bibliographie Ses derniers articles Comment réduire vos charges de copropriété? 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Patricia Erb Patricia Erb Journaliste web Le Particulier Ariane Artinian Ariane Artinian Journaliste web Le Particulier Outils et services associés Fiches pratiques Demande de titre de propriété postérieur à 1956: téléchargez gratuitement le formulaire Cerfa n° 11187 04 Demande de titre de propriété avant 1956: téléchargez gratuitement le formulaire Cerfa n° 11273 04 Titre de propriété (ou acte de propriété): définition Modèles de lettres Mise en demeure adressée à l'acquéreur en vue de régulariser la vente Lettre de rétractation adressée sous 7 jours au vendeur et copie au notaire chargé de la vente Responsabilité du notaire: saisine du Procureur de la République Simulateurs Evolution des prix de l'immobilier dans les principales villes de France Simulateur de diagnostics immobiliers Simulateur de calcul de plus-value immobilière Indices Marché immobilier banlieue 2018 : prix des appartements anciens dans 34 communes Scellier outre-mer 2019 : Plafonds de loyers et de ressources (baux conclus en 2019) Scellier métropole : plafonds de loyers et de ressources (baux 2019) Davantage d'informations sur ce sujet MULTIMEDIA LOYER MARCHE IMMOBILIER EPARGNE RENTABILITE LOCATIVE RESIDENCE PRINCIPALE GESTION LOCATIVE Louer abordable : le dispositif «Cosse» est prorogé pour 3 ans Louer abordable : le dispositif «Cosse» est prorogé pour 3 ans Investissement locatif - Le dispositif louer abordable dit «Cosse» arrivant à échéance au 31 décembre 2019, vient d’être reconduit pour 3 ans, jusqu’au 31 décembre 2022 Dès 1^e Défiscalisation : le dispositif « Denormandie » est étendu et prolongé Défiscalisation : le dispositif « Denormandie » est étendu et prolongé Investissement locatif - Initialement prévue jusqu’au 31 décembre 2021, la réduction d’impôt « Denormandie » vient d’être prorogée d’un an par la loi de finances pour 2020, soit jus Aéroport : le vendeur devra indiquer si le bien est situé en zone exposée au bruit Aéroport : le vendeur devra indiquer si le bien est situé en zone exposée au bruit Location - À partir du 1^er juin 2020, l’acquéreur d’un logement devra être informé que le bien acheté ou loué est situé dans une zone d’exposition au bruit Les plafonds de ressources pour bénéficier d’un logement HLM en 2020 Les plafonds de ressources pour bénéficier d’un logement HLM en 2020 Location - Pour prétendre à l’attribution d’un logement HLM, les ménages doivent disposer de revenus inférieurs à certains plafonds Ceux à respecter en 2020 viennent Mettre en place un contrôle parental Mettre en place un contrôle parental Téléphone internet - L’activité en ligne de votre enfant l’expose à de nombreux risques Plutôt que de lui interdire totalement l’accès à internet, prenez un moment pour bloquer La Boutique du Particulier Les + populaires (BUTTON) Cette semaine (BUTTON) Aujourd'hui (BUTTON) + Vus + Vus + Partagés Défiscalisation : le dispositif « Denormandie » est étendu et prolongé Défiscalisation : le dispositif « Denormandie » est étendu et prolongé Louer abordable : le dispositif «Cosse» est prorogé pour 3 ans Louer abordable : le dispositif «Cosse» est prorogé pour 3 ans IFRAME: http://partenaireleparticulierfr/jcms/p1_1724830?portal=k_1111399&rub rique=immobilier Abonnement_LP_LP1154_300x600png IFRAME: http://partenaireleparticulierfr/jcms/p1_1724686/rotation-espace-part enaire-300x300-immobilier?portal=k_1111399 IFRAME: http://prix-immobilier-leparticulierlefigarofr/minimap IFRAME: http://prix-immobilier-leparticulierlefigarofr/miniform La Boutique du Particulier Nos dernières publications Visiter la boutique Guide de la déclaration de revenus - 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