#alternate [nlogo.jpg] [dingtu.gif] 我的图书馆 * 首页 * 馆藏 * 阅览室 * 学习圈 * 通讯录 * 退出帐号 * 查看信箱 * 系统消息 * 官方通知 * 设置 * 开始对话 * 有11人和你对话，查看 忽略 * 历史对话记录 * 通知设置 留言交流 搜文章 找馆友_____________ 请选择搜索范围 含 的文章 昵称为 的馆友 兴趣为 的馆友 [INS: :INS] [bgcolor.jpg] [yes.gif] [yes.gif] [yes.gif] [yes.gif] [yes.gif] [yes.gif] [fontSize.jpg] (*) 大 ( ) 中 ( ) 小 夕阳红养老院可行性研究报告 2015-08-24 平常心1959 夕阳红养老院可行性研究报告 前言 在中国，老龄事业是由政府主办的、以老年人为对象的公共服务事业，是非赢利性的。本报告中的“养老产业”是以高龄者为对象，以满足高层次生活、文化需求 为目标，向老年人提供商品和服务的相关民间营利事业活动的总称。 到2011年底，中国65岁以上老人所占比例已经达到9.1%，超过世界平均水平。养老产业所产生的巨大经济效益正在吸引着全球的目光。随着经济的发展 和社会的进步，人们的生活方式的多样化，单纯的国家福利已经难以满足老年人生活多样化的需求。面对老年人口的现状，中国未来可能通过财政补贴、减免税收 、购买服务甚至养老专项按揭贷款等手段加快解决老龄问题。养老正在突破传统家庭养老模式，形成家庭、社区、市场化养老并存的局面，出现了异地养老、以房 养老、“侯鸟式”养老以及生态养老等新模式。养老产业开始走出一条与国际经验接轨的社会化、市场化的道路。 养老产业具有产业链长、涉及领域广等特点，并对上下游产业具有带动效应。老龄人口的增多拉动产生老龄人群的服务需求增长，比如对医疗卫生、休闲保健、托 管托养、家政服务、文化娱乐、信息咨询等服务需求。当前我国老年消费市场开发仍处于初级阶段，养老服务产品的供给不足、比重偏低、质量不高，这些都不能 满足老年人日益增长的服务需求。从国内市场来看，养老产业尚处于“沉睡”阶段，很多商机有待开发。 “十二五”时期，我国将出现第一个老年人口增长高峰，60岁以上的老年人将新增800万，总数将由1.78亿增加到2.21亿，老年人口比重将由13. 3%增加到16%，人口老龄化进程将加快，社会养老保障和养老服务需求将大量增加。未来5-10年间，中国养老产业发展潜力巨大。 第一部分：总论 第一章：养老院项目背景 第六次人口普查显示大陆31个省、自治区、直辖市和现役军人的人口中，0-14岁人口为222459737人，占16.60%；15-59岁人口为93 9616410人，占70.14%；60岁及以上人口为177648705人，占13.26%，其中65岁及以上人口为118831709人，占8.8 7%。同2000年第五次全国人口普查相比60岁及以上人口的比重上升2.93个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.91个百分点。由数据我们可以 清楚的了解到我国约有22%的老年人，我国已进入老龄化社会，而且老龄化现象还在加重，根据数据显示我国的老龄化现象还将延续至少25年以上。重庆地区 将有很多的老年人需要供养。为了让老人们老有所养，老有所乐，老有所依，老有所学，我们将建立一个以为老年人提供住宿，娱乐，学习为主要目的的养老院。 第二章 第二章：养老院项目现状分析 当前，我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。据报道， 到2010年，重庆养老机构床位数应达到28800张。在已有床位的基础上，还需要新增1万张床位才能基本满足两年后老人入住养老的需要。除了国办养老 机构和居家养老方式外，民办养老机构将成为养老床位缺口的最大补充者。近年来，党中央十分重视人口老龄化的快速增长对经济社会发展带来的影响。重庆市委 、市政府也确立了“政府主导、社会行动、全民参与”的社会化养老基本方针，先后出台了27项优惠政策，对社会力量开办的养老院，从审批、土地、收费等多 方面予以大力扶持。 第三章：项目投资必要性及意义 目前由于我国实施计划生育政策，我国421形式的家庭在不断的增加，年轻人的压力很大，很少有时间能够照顾老人，有些家庭的子女为了工作生活不得不到远 离老人的地方生活工作，造成了空巢老人的现象。同时老人们面对的是城市高速建设带来的人情味淡漠的现象，导致大多数老人的生活失去意义，引发老人的不悦 甚至是自杀。而由于经济能力的提高人们愿意出钱让老人进入养老院，观念的转变也使老人们能够接受这种做法。因此建一个养老院能够解决老人生活问题的同时 给企业带来可观的经济利益。 第四章：可行性研究工作的依据、范围和要求 养老院是微利行业，初期投资较大，项目周期较长，资金回笼较慢，因此作为公用事业的养老院在所考虑的社会效益将大于经济效益。按照目前老年人口所占的比 例分析，不考虑其他因素影响下，对于老年人口的养老问题的关注将会是一个莫大的社会问题。另外，政府出台不少举措鼓励老年福利事业的发展。 综上所述我们认为建立一个养老院是个又能解决社会问题又能带来经济效益的双赢项目，因此我们认为建立一所养老院是可行的。 第二部分：需求预测和拟建规模 第一章：市场需求预测 1、解决老龄化社会问题的需要 据世界卫生组织的资料称，一个国家的老年人口系数达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着设个国家或地区进入老年型。目前 ，我国60岁以上，标志着这个国家或地区进入老年型。目前，我国60岁以上老年人口已达1.7亿多，占全世界人口的五分之一，占全国总人口的10%以上 。到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28%，即没4个人中就有一位老人；又预测我国65岁以上老年人数将从2000年的0.94亿（占总人口的 7.3%）增加到2050年的3.34亿（占总人口的22.6%），我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。有关资料显示，我国现有2360多 万老年人“独守空巢”。随着人口老龄化的来临，老年人问题已经成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。郑州市也和全国一样老龄化程度为10% 以上，所以在郑州航空港区建立的敬老院也是为了能够解决老龄化社会问题的需要。 2、构建和谐社会的需要 党中央、国务院发出构建和谐社会的口号。郑州市委、市政府也是提出建设“和谐社会”的要求。如果老龄化问题解决不好，和谐社会的目标就难以实现。尊老爱 幼是我们中华民族的光荣传统，新建的航空港区敬老院，将成为郑州市的弱势老人，孤儿等提供了一个“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”的好场所， 不仅使老年人晚年生活丰富多彩、快乐幸福，也成为孤儿等困难弱势群体提供一个温暖幸福的大家庭，使其在这个充满爱和温暖的大家庭里健康成长。这必然对构 建和谐社会起到积极地促进作用。 3、加快社会福利事业发展的需要 重庆夕阳红养老院项目是时候，将彻底改变原有的敬老院设备陈旧、环境较差这一状况，将扩大收养、收治规模，完善服务功能，亮化美化生活环境，切实解决郑 州市港区弱势群体生活困难，充分发挥社会保障作用，更好的履行“上为党和政府分忧，下位人民群众解愁“的服务宗旨”作为我区一所规模较大的综合性福利结 构，将在社会保障体系中发挥较为重要的作用。 第二章：现有工厂能力估计 社会制度不完善，空巢引发的老年人身心问题。空巢老人最容易感觉孤独寂寞，昔日工作繁忙，子女绕膝，而今子女离巢，自己退休后又无事可干、行动不便、身 体不好、得不到以前所受的重视和尊敬，丧偶发生等老人当然会产生寂寞、孤独的心情。丧严重的甚至会产生老年精神障碍、老年痴呆症等疾病。心理健康日益成 为老年人健康的重要部分4.养老院太少。目前,中国现有的各类养老机构,大部分条件简陋,缺少完备的服务设施,即便如此,各类老年社会福利机构养老床位 也仅有12015万张,平均每千名老人占有床位仅有816张,与发达国家平均每千名老人占有养老床位数50至70张的水平相差甚远。面对人口的老龄化及 养老中存在的诸多问题,传统养老方式已不能适应老龄化社会的要求我们必须采取有效的应对措施， 所以我们的夕阳红养老院还是很有发展前景的。 第三章：拟建项目的规模 夕阳红养老院现有地面积5000平方米，总建筑面积5000平方米，计划拆除危房1334平方米，新建房屋面积1400平方米，其中：新建1幢2层砖混 结构居住房800m2，新建1幢2层办公服务用房600m2。维修原有住房1560m2，硬化道路面积250m2，绿化面积为330m2。3、以夕阳红 养老院为依托，做好分散五保供养工作。为做好分散供养五保的管理工作，实行院户挂钩制度，由夕阳红养老院工作人员定期走访分散五保，了解其生活及健康情 况，帮助解决实际问题。（四）项目单位基本情况 XXX民政所成立于1992年1月，设民政助理员编制1人，主要工作职责有：贯彻执行党和国家关于民政 工作的方针、政策和法律、法规、研究和拟定具体实施办法，编制民政事业中，长期发展规划。组织协调区内防灾、抗灾。救灾工作，管理分配救灾款物，组织指 导救灾捐赠。建立和实施城乡居民最低生活保障制度；对最低生活保障金的使用和管理情况进行督察；负责社会困难户和其他特殊对象的救助救济；组织知道扶贫 济困等社会互动活动。 第三部分：资源、原材料、燃料及公用设施情况 建设养老院所需的建筑材料从本地均可采购。还需购置床，柜子等生活用品，本地也均可采购。还需采购些必要的医疗用品，这些可以通过外地药厂购得，难度较 小。养老院建在城市里，超市，医院，图书馆等公共设施和基础设施齐全。 第四部分：具体实施方案 （1）第一阶段：前期准备阶段 主要完成调查摸底、选址规划、项目论证、土地手续、 筹集建设资金、可研究性报告、地质勘探、项目开工手续办理等前期准备工作。调查当下老年人养老状况，本着实事求是、因地制宜、合理布局、资源有效利用的 原则，合理选址，设计建设方案。通过向相关部门申请补贴、入股等方式，积极筹集建设资金。在施工前，组织技术培训，明确建设项目的技术要求和质量标准， 强化质量管理。 （2）第二阶段：工程施工阶段 主要完成养老院主体工程及室内外粉刷、地下排水、电力设施、绿化等工程建设。此阶段必须考虑到各方面因素，符合当地精神文明建设情况。施工过程中，不定 期组织进行实地检查，促进施工进度，加强工程材料的检查验收工作，确保施工进度和工程质量。 （3）第三阶段：工程验收和其他配套设施阶段 在此阶段中，首先邀请相关部门人员严格审查、验收工程，评测工程质量，确保工程质量合格。最后，再进行其他配套设施建设，主要完成消防、餐厅、健身等配 套设施建设，这些必须合理布局，迎合老年人的兴趣爱好，除此之外，还应具有前瞻性，避免重复建设和低水平建设现象的发生。 第五部分：环境保护 第一章：环境条件调查 夕阳红养老院选址合理，所处的地理位置优越，不会给当地的环境带来污染，周围环境不会对中心造成污染，中心建设规划良好，总图布置重视生态建设，具有优 美的环境，所产生的污染物均有适宜的处理措施，不会给周围环境带来不利的影响。 第二章：影响环境因素分析 本项目在建设、运行中，可能对环境产生的污染主要有：（环境保护预评价夕阳红敬老院环境污染物主要是生活垃圾和污水，院内设有完善的排措施，所产生的噪 音（过往车辆）一般短暂，分贝值不高，对环境干扰不大。环境保护项目污染源分析本项目在建设、运行中，可能对环境产生污染主要有：本项目建设过程中对环 境的影响主要是1、建筑粉尘、建筑垃圾和施工噪音；2、生活垃圾及生活污水；3活动产生的声响；4、过往车辆产生的噪音。 第三章：环境保护措施 1、项目建设期间施工企业应避免机械打桩和大功率的振动设备运行，以免造成对周边建筑物的损毁，及干扰正常的生产、生活秩序，严格性杜绝夜间机械作业。 建筑施工场地设置临时安全围栏，建筑物设置安全网，施工机械注意防尘降噪。 2、严格实行清污水分流，敷设暗管排污，生活污水经沉淀处理后排入街道排污管道。地面雨水用管道集中收集沉淀后排入雨水管道。 3、居住人员入住后产生大量的包装物垃圾和生活垃圾，应分类集中收集。合理布局垃圾收集设置，当天垃圾当天交城市环卫站运往垃圾处理场集中处理。 4、设计中应安排适当的绿化树种和适宜当地气候特点的花卉，草坪，保证适当的绿化率，增强空气、噪音的净化能力。 第六部分：企业组织、劳动定员、人员培训 第一章：人员编制 一、高管编制，共4人 设总经理1名，享受A4级别待遇； 设副总经理1名，享受B4级别待遇； 设院长1名，享受B4级别待遇； 设总经办主任1名，享受B4级别待遇； 二、各中心、部门执行人员编制 （1）财务中心人员编制，共4人。 （2）融资组：设主管1人，享受E4级别待遇 （3）会计：设主管1人，享受E4级别待遇；设主办1人，享受F5级别待遇 （4）出纳：设主管1人，享受E4级别待遇 业务发展中心人员编制，共17人 （5）业务部：设经理1人，享受C6级别待遇；业务代表3人，享受F5级别待遇 （6）—外联部：设经理1人，享受C6级别待遇；办事员2人，享受F5级别待遇 （7）策划部：设项目策划主管1人，享受E4级别待遇；项目策划人员2人，享（8）受F5级别待遇；设活动主管1人，享受E4级别待遇，活动实施员2人 享受，F6级别待遇 （9）项目部：设项目经理1人，享受C4级别待遇；项目主管1人，享受D4级别待遇；项目实施人员2人，享受E6级别待遇 第二章：人员培训 1、首先我们需要对高管编制中的四位高管进行人员培训，需要让他们知道并且了解在养老院这个项目中的一些基本的知识，并对在此方面的一些基本管理有一定 的了解。 2、对各个部门的行政管理人员进行岗位前培训，在上岗之后的每一个月需要进行一次集中的培训和工作总结，相互讨论并学习比较好的一些基本的管理观念和好 一点的管理办法。 3、对运营管理中心的人员进行详细的培训，其中需要包括餐厨工作单位里面的工作人员、康复中心、接待人员等等进行一些工作方面具体的培训学习，需要让他 们能够在最短的时间内可以快速学习，也能够最短时间内可以掌握到最基本最使用的知识，整个培训时间为期7天。期间的培训内容见具体的培训方案。 第七部分：项目实施计划 第一步：兴办企业所在区（市）县民政部门向市政务服务中心民政局窗口提交申请材料，由窗口工作人员进行初审后受理； 第二步：市民政局在规定的时限内派人对新办企业进行现场调查核实，符合条件的，在审批表上签字盖章； 第三步：市民政局将相关资料移交市税务部门审核签章后上报省民政厅； 第四步：经省民政厅、国家税务局、地方税务局审批办证后返回市民政局，由市民政局转交区（市）县民政部门发给新办企业； 第五步：筹集资金； 第六步：开始建设养老院的项目部； 第七步：开始对养老院进行人员组建； 第八步：正式开始营业； 第九步：对营业后进行一些工作补充； 第八部分：养老院项目财务分析 第一章：养老院项目资金筹措 （一）资金来源 公司注册资本1200万元， 项目 来源 金额 权益资本 风险投资 950 创业团队投资 50 债务资本 银行贷款 200 (二)资金筹措方式：在股本结构中，风险投资方面我们打算吸引一个或者多个大企业共同入股，资金为05-万，大企业的资金充足，愿意支持公益事业，来提 高企业名声，在日本这种模式很普遍，而且大企业也能从公益事业中获取到一些关联的受益，总之，这种投资是一本万利的。团队投资50万，充分考虑到我们大 学生的资金来源有限。我们主要靠吸引大企业做公益事业这种在内地比较新的模式来创立夕阳红养老院，而我们创业团队作为管理者经营养老院。此外我们还需要 以养老院房产作抵押从银行贷款200万元，为期2年（金融结构2年期的借款利率为6.65%）。 第二章：项目总成本费用估算 1、房建投入：考虑到经营的长久性，虽然可能投资回收期长些，但是是值得投资的，由于从事非营利事业，可邀有意愿回报社会的房地产企业赞助，控制在85 0万元以内。 2、绿化等基础设施：为改善养老环境，可栽种经济实用的树种，养殖花卉、草坪、水生动物以及设置路上休憩的木椅等，控制在80万元。 3、基本设施配备： a、床、床头柜和一人一格的衣橱，约600元*200=12万元； b、床上用品400*200=8万元； c、室内一书桌、圈椅200*200=4万元； d、电视每房间一个600*200=12万元； e、活动室设施家庭影院一套，麻将桌20个，健身器材20件，约40万元。 f、餐饮设施，灶具十套，餐具200套，消毒柜两个，冰箱若干台，控制在10万元（可争取政府和赞助单位的捐赠）。 g、办公设备，电脑若干，打印机一台，面包车一部，最小投入20万元。 h、医疗器械设备，预计投入80万元。 i、洗衣、洗澡费用，预算10万元 j、其他费用5万元。 k、开业仪式和相关宣传费用，约10万元。 4、职工工资：按服务管理人员20人计算，每人福利工资按24000/年估算,年福利工资总计48万元。 a、入住人均消费（含饮食）人均5000元/人年，以300人计，年费用150万元， b、设备维修及折旧费，每年为8万元。 c、其他不可预计费用5万元。 根据问卷调查，住房及服务费标准：每人每月房间费900元，每人每月伙食费550，水电费50，护理费有0、500、1000、1300等收费标准。由 于护理费用的不同，入住人数分别占20%、50%、20%、10%，假设每年入住率为90%。即； 第一年主营业务收入=200*80%*12*（20%*1500+50%*2000+20%*2500+10%*2800）=399.36万元/年 第二年至第五年的主营业务收入=200*90%*12*（20%*1500+50%*2000+20%*2500+ 10%*2800）=449.28万元/年 第一年主营业务成本/年/万元：员工工资+折旧费+伙食成本+水电成本+医用用品成本+其他费用+管理费用=280 第二至五年主营业务成本/年/万元：员工工资+折旧费+伙食成本+水电成本+医用用品+其他费用+管理费用=290 第一年工资=兼顾员工+普通员工+医护员工+销售人员+管理人员=177 第二至五年工资=兼顾员工+普通员工+医护员工+销售人员+管理人员=188 第九部分 养老院项目财务效益、经济和社会效益评价 第一章：财务评价： 养老院位于合川区，占地5000平方米，按床位200个计算。为分析财务上的可行性，先考虑10年期内财务上的指标。 （一）投资净现值： NPV=Σ（CI-CO）t /（1+ Ic）t 得NPV=149.06*（1+7%）-1+218.98*（1+7%）-2+232.28*(1+7%)-3+232.28*(1+7%)-4+23 2.28*(1+7%)-5+232.28*(1+7%)-6+232.28*(1+7%)-7+232.28*(1+7%)-8+232.28*(1 +7%)-9+232.28*(1+7%)-10+232.28*(1+7%)=542.05万元 由于项目财务净现值于零，表明项目的盈利能力达到或超过了所要求的盈利水平，项目财务上可行。 （二）财务内部收益率（FIRR） ∑(CI-Co)tX(1+FIRR)-t=0 149.06*（1+R）-1+218.98*（1+R）-2+232.28（1+R）-3+232.28（1+R）-4+232.28（1+R）-5 +232.28（1+R）-6+232.28（1+R）-7+232.28（1+R）-8+232.28（1+R）-9+232.28（1+R）-10 =1000 IRR≈17% （三）投资回收期： 回收期=累计净现值出现正值年数-1+（未收到现金/当年现值） =5—1+（167.4/232.28）=4.72年 根据以上三个财务指标分析，NPV远大于零，内部收益率为17%大于资本收益率7%，投资回收期在养老行业算是非常好的了，因此值得投资。 资产负债表： 初期 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 初期 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 货币资金 50 199.06 218.04 450.32 682.6 914.88 长期借款 0 200 0 0 0 0 流动资产合计 50 199.06 218.04 450.32 682.6 914.88 负债合计 0 200 0 0 0 0 固定资产 950 1150 1150 1150 1150 1150 实收资本 1000 1000 1000 1000 1000 1000 累计折旧 0 23 46 69 92 115 盈余公积 0 25.21 64.41 106.26 148.12 189.98 固定资产现值 950 1127 1104 1081 1058 1035 未分配利润 0 257.63 425.06 592.48 1740.6 759.90 非流动资产合计 950 1127 1104 1081 1058 1035 所有者权益合计 1000 1126.06 1322.04 1531.32 1740.6 1949.88 资产总计 1000 1326.06 1322.04 1531.32 1740.6 1949.88 负债和所有者权益总计 1000 1326.06 1322.04 1531.32 1740.6 1949.88 偿债能力分析： 利息支付倍数=（利润总额+财务费用）/财务费用 第一年末 第二年末 第三年末 第四年末 第五年末 利息保障费用 8.22 11.98 — — — 由此可得公司的偿债能力较强，能轻松地换还上银行贷款。 营运能力分析： 流动资产周转率（次）=主营业务收入/平均流动资产总额*100% 第一年末 第二年末 第三年末 第四年末 第五年末 流动资产周转率 3.12 2.15 1.34 0.79 0.56 由此可得公司的流动资产周转率较低，但是有公司发展战略上的原因。因为公司在未来会不断的扩大养老院规模，所以留有的银行存款较多，以备后面的扩张性建 设投资。 盈利能力分析： 第一年末 第二年末 第三年末 第四年末 第五年末 净资产收益率 0.12 0.16 0.15 0.13 0.11 由此可得净资产收益率反映了投资与报酬的关系，是评价企业经济效益的核心指标，但是由于养老院是非营利性机构，政策上时不允许分红的，相当大的未分配利 润，影响了净资产的数量，企业利润非常稳定，企业扩张具有周期性，大概五年可以扩张一倍，利润也将增长一倍。 成长性分析：总资产增长率=（总资产年末数—总资产年初数）/总资产年初数 第一年末 第二年末 第三年末 第四年末 第五年末 总资产增长率 0.33 0.00 0.16 0.14 0.12 由此可得总资产成长变化率较大，第一年购置200万元的固定资产，第二年偿还200万元的贷款。公司规模自第三年后逐年增加，在行业中发展较快，说明企 业的成长能力比较好，总之，公司的财务方面可行。 第二章：养老院项目不确定性分析 根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性分配和概率分 析，可视项目情况而定。 （一）盈亏平衡分析：此种规模设计养老机构盈亏平衡点为全年平均入住率55%，办院的主要风险在于，一是入住率的不足，房租、人工费和取暖费等硬性开支 不能得到有效摊薄，导致开办一年内甚至更长时间处于净投入状态，不能实现资产的良性循环。二是入住老人的收费风险，由于老人及子女的财务状态恶化等原因 ，造成入住老人不能及时续费，养老机构又不能强行将老人赶出门，造成垫付费用的局面。三是老人的意外伤害风险。老人属高发意外伤害和突发死亡率较高的人 群，一旦产生纠纷，诉讼和调解对养老机构都带来人力和物力上的负担。 （二）敏感性分析：敏感系数=目标值变动百分比/参量值变动百分比。 第三章：国民经济评价 夕阳红养老院建设对国民经济的带动作用、发展潜力、消费需求和承受能力，以及住房建设对我国经济持续增长的拉动作用，此项目不仅促进了中国房地产事业的发展，并且充 分发挥了住房建设对国民经济增长的带动作用，使我国国民经济在今后一段时期仍保持较高的增长速度和增长质量。 第十部分：养老院项目存在的主要问题以及风险分析 第一章：存在的主要问题 1、投入大，回收期长。 既然养老机构产业化方向是规模经营、品牌经营，那么投入产出情况如何？摆在我们面前的一个事实是，大家都认为养老行业是一个朝阳行业，是有发展前途的， 市场非常巨大，竞争格局尚未形成，总需求大于总供给。可为什么没有人愿意跨入这行业，特别是一些有实力的企业集团和个人不愿意投资呢？道理很简单，因为 投入大，回收期长，无利可图。我们拿一个同等规模的养老院项目与房地产项目做一个比较，其结果就显而易见。假设在某市有一块10000万m2的土地，容 积为3%，建筑面积30000 m2。养老院项目扣除减免的征地补偿费，建筑成本约1770元/ m2，总投资约5300万元，资金成本为年利率6%。养老院的规模按1000张床位计算，回收资金的主要收入来源是一次性设备购置费，人均收费约800 0元，10年的周转率为3次，共计约2400万元；床位费每人每月500元，10年入住率按100%计算共计约6000万元；其他收入抵扣经营成本。这 样养老院项目回收投资需要10年，而且没有盈利。而房地产项目的建筑成本约2170元/ m2，总投资约6500万元，房屋销售价格3500元/ m2，回收资金约1.05亿元，包括建设期和销售期在内大概需要2年半到3年时间。结果房地产项目3年内不仅可以收回投资，还可获取约4000万元左右 的利润。 2、租赁经营融资困难。 由于经济利益的驱动，投资兴建养老机构不符合我国现阶段投入产出的经济效益常规做法。那么，租赁房屋经营养老机构则是一个较为理想的选择。这可以把近期 的巨大投资，转化为分期的租金支出。但是，如果是一个完整的房地产项目，他人又怎样会转租给别人呢？答案只有一个，那一定是多年的“烂尾楼”。要完成一 个“烂尾楼”项目，仍然需要较大的投资。由于是租赁来的房屋，只有经营权，没有所有权，投入的资金必然被占压，不能通过抵押贷款等方式，将资金盘活，周 转使用。因此，租赁经营融资困难是必然结果。我们以广州市良典养老院的经营情况为例。广州市良典养老院2002年承租了一栋94年的九层宾馆“烂尾楼” ，建筑面积20000 m2，占地面积8000 m2，租期20年。有200多个房间，可设养老床位650张，每月租金近20万元，改造、扩建总投资约1500万元，投资回收期需要6年以上。虽说目前 该院经营状况良好，但是由于股东投资能力有限，不得不放弃原有经营的其他产业。由于经营权不能抵押贷款，为了筹措养老院的流动资金，股东只得向朋友借款 ，甚至将个人的住宅也做了银行抵押贷款。这就是养老机构在产业化进程的写照，是产业化进程中的融资难点问题。 3、医护人才引进难 大型养老机构的服务重点是医疗护理服务，而要引进有经验的、中高级专业医护人员难度较大。在医院有一套较为完整的专业技术职称晋升机制，如果某位专业医 护人员到养老院的医疗康复室工作，要想从初级职称向中高级职称晋升，这几乎是不可能。因此，大型养老机构不仅不能吸引专业医护人员加盟，也很难培养出自 己的医护队伍。例如，广州市良典养老院引进一名主任医师出任院长，由于医疗卫生体制管理的原因，只得被迫辞去公职，放弃近30年的工龄和相应的福利待遇 。 4、经营风险大。 随着人们的法律意识的逐步增强，粗放式的医疗护理已经不适合养老机构规模经营的发展需要。由于大型养老机构的企业规模较大，人们认为其有一定的经济实力 和赔偿能力，因此对于医疗护理过程中的失误和不当，老年人的子女往往不容易包涵和谅解，甚至有意将矛盾激化，向医疗事故纠纷的法律程序方面推进，最终导 致养老机构的赔偿。当然人们法律意识增强有其积极一面，但养老机构由于医疗条件、人员素质的原因往往处于弱势状态。从主观角度来看，大型养老机构都愿意 开办与之规模相配套的老年病医院，但卫生部门的规章制度、审批程序等并不能予以支持，客观上加大了大型养老机构的经营风险。 第二章：项目风险分析 （1）建设风险分析：养老院项目无法完工、延期完工或者完工后无法达到预期运行标准而带来的风险，会导致项目建设成本增加、项目贷款利息负担增加。 (2)成本超支风险：项目成本形成过程中，对生产经营所消耗的人力资源、物质资源和费用开支进行纠正发生的偏差。 (3)老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式的认可需要一段时间。 (4)消费群体的特殊性和项目产权归属的敏感性导致项目具有较大风险 （5）其他相关风险：质量风险、安全风险、政策风险、资金风险等。 第三章：风险规避建议 （1）在项目实施之前，必须事先制定一个切实可行的、科学的进度计划。 （2）公司利用不同形式的有固定价格固定工期的“交钥匙”合同和“实报实销”合同。 （3）认真进行项目选址。老年人公寓项目必须具有能满足老年人养老心理和生理需求的个性和特色，选择好项目地段是打造老年人公寓个性和特色的载体和必须 的物资条件，老年人公寓项目能否成功关键在地段，因为地段是唯一的，是其它条件不可替代的。 （4）本项目必须要做好总体规划，有了科学完整、统一的总体规 划，项目就具有了“量身定做”的依据，更加有效的避免项目开发建设中的随意性、盲目性， 确保项目的顺利实施。 （5）项目实施前，还应在本案报告基础上进一步进行市场调研。 在调查过程中，对重庆老年住宅市场不但要进行定性分析，还要进行定量分析，以便从营销角 度对老年人住宅市场项目定位，市场前景作出准确判断并提出详尽而具有针对性和可操作性的方案，以便化解风险。 第四章：结论和建议 一、结论 1、本养老院项目的建设符合当下党中央、国务院有关政策，它满足促进社会主义精神文明建设的需要，是社会福利事业发展的必然趋势。 2、本养老院项目的建设弘扬了中华民族尊老、敬老、爱老的传统美德，是社会精神文明内容的一大体现。 3、本养老院项目建成投入使用后对于提高当地群众文化精神生活质量，加快推进社会文明养老服务社会化，促进当地经济发展和社会和谐，不断提高当地文明程 度都具有重要意义。 二、建议 1、本养老院建设项目符合国家的相关政策，旨在建设一个满足老年人接受新知识、展示才能和提高生活质量的上档次的养老院，项目承建单位在工程施工过程中 要根据工程估算投资额严格控制建设投资，确保工程质量。 2、本养老院建设项目设计水平和施工质量，关系着今后服务功能的发挥，因此资源配置必须合理，符合当地精神文明建设，工程设计须具备前瞻性，避免重复建 设和低水平建设现象的发生，以满足当地经济发展需要。 3、本养老院建设项目要进一步拓宽融资渠道，在努力争取上级资金、政策扶持的同时，鼓励其他社会企业和个人积极参与投资和捐赠，以确保本项目整体效益的 发挥。 后记 这次我们小组进行了关于夕阳红养老院的可行性研究，深刻的体会到了工程经济学的重要性。它是以工程技术项目的方案为对象，研究如何有效利用工程技术资源 促进经济增长的科学。工程经济学为夕阳红养老院甚至其他工程项目的实施提供很大程度上的预测。工程经济学既可以分析夕阳红养老院这个工程项目的风险和不 确定性，又可以进行更好方案的选择。在我们进行夕阳红养老院可行性研究的过程中，我们进行了市场需求的调查和项目规模的估计，不仅有资源、原材料、燃料 及公用设施情况，还有养老院项目财务评价分析。与此同时，我们还要在环境保护的基础上进行这个项目。由此可见，在自然科学和社会科学的发展过程中，各学 科互相渗透，互相促进，互动交叉，逐渐形成和发展起来的。因此，工程经济学的性质属于应用经济学的一个分支。工程经济学给了我们很大的感触，此次夕阳红 养老院的可行性研究给我们小组提供了一个学习工程经济学的良好的机会。 赵桂媛：第八部分 养老院项目财务分析 第九部分 养老院项目财务效益、经济和社会效益评价 第十部分：养老院项目存在的主要问题以及风险分析前三章 目录及摘要以及整体排版 胡佳慧：第二部分：需求预测和拟建规模 第五部分：环境保护 武辛： 第一部分：总论 第三部分：资源、原材料、燃料及公用设施情况 张航： 第六部分 企业组织、劳动定员、人员培训 第七部分 项目实施计划 滕骏风：第四部分 具体实施方案 第十部分：养老院项目存在的主要问题以及风险分析第四章 转藏到我的图书馆 献花（0） +1 分享： 微信 QQ空间 QQ好友 新浪微博 推荐给朋友 来自： 平常心1959 > 《养老院》 以文找文 | 举报 猜你喜欢 类似文章 更多 * "夕阳红"要变朝阳产业 养老产... * 重庆老年公寓项目 * 唐振兴：对发展中国养老服务业的思考 * 地产商养老 * 2050年将有4亿多中国老人，可能你老了养... * 借鉴房地产业发展中的经验教训 探索老年... * 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