Общая ситуация

Из всех сегментов рынка коммерческой недвижимости рынок торговых помещений восстанавливается наиболее быстрыми темпами: спрос на качественные объекты, расположенные в зонах с высоким трафиком, уже превысил существующее предложение, ставки аренды и цены продажи практически достигли докризисного уровня.

Сильнейшие позиции в сегменте аренды площадей в торговых центрах по-прежнему удерживают крупные российские ритейлеры. Возрождается практика заключения договоров аренды торговых площадей на стадии строительства. Так, крупные арендаторы появились в строящихся ТРЦ "Гагаринский", ТРК Mall of Russia и в торговой части гостиницы "Москва". Кроме того, намечается тенденция укрупнения площадей открываемых магазинов. Так, крупные ритейлеры, такие как Media Markt, "Ашан", Х5, О’кей, Real, "Вестер", Castorama, OBI рассматривают площадки для размещения гипермаркетов в Подмосковье и городах-миллионниках. Кроме того, крупнейшие ритейлеры продолжают наращивать торговые площади. Ключевыми форматами развития для российских продуктовых торговых сетей остаются дискаунтер и гипермаркет.

Заметную активность на рынке продолжают проявлять и магазины детских товаров. Например, сеть "Дети" заняла 3000 кв.м в ТРЦ "Мега – Белая Дача", а также стала якорным арендатором в ТРЦ "Ключевой", где арендовала 1500 кв.м. "Детский мир" займет 1940 кв.м в ТРЦ "Гагаринский". Магазин детских товаров Limpampo площадью 1800 кв.м откроется в торгово-развлекательном центре Vegas.

Одной из основных тенденций 3 квартала на рынке торговой недвижимости стало принятие сразу несколькими собственниками объектов решения о реконцепции. Так, например, смена концепции ожидает ТРЦ "Вэймарт", который станет аутлет-центром. Стоит отметить, что формат аутлет-центров набирают все большую популярность на рынке. После того, как в июне 2010 года компания Fashion House Development презентовала проект своего аутлет-центра с торговой площадью 28 800 кв.м, появилось еще несколько сообщений о создании в Московском регионе объектов данного формата. Так, в результате реконцепции торгово-развлекательный центр "Вэймарт" на 26-м километре МКАД станет  аутлет-центром Brandcity. Запуск запланирован на март 2011 года. А в сентябре 2011 года планируется к открытию Outlet Village Belaya Dacha общей арендуемой площадью 38 000 кв.м – совместный проект компании Hines и ГК "Белая Дача".

Предложение

Объем нового строительства качественных торговых площадей в 3 квартале 2010 года составил приблизительно 125 тыс. кв.м. Всего в 2010 году было введено в эксплуатацию около 370 тыс. кв.м качественных торговых площадей – на 40% больше, чем за аналогичный период прошлого года. По предварительным данным, суммарный объем ввода торговых площадей в 2010 году составит приблизительно 620 тыс. кв.м, что сопоставимо со значением 2009 года, когда было введено около 600 тыс. кв.м.

Наиболее крупным среди открывшихся в 3 квартале 2010 года объектов стал ТРЦ "РИО" в г. Реутов. Общая площадь центра составляет 175 тыс. кв.м, GLA – 70 тыс. кв.м.

Рынок торговой недвижимости Москвы по-прежнему далек от насыщения, обеспеченность жителей Москвы торговыми площадями по состоянию на конец 3 квартала 2010 года составляет 350 кв.м/1000 человек, что существенно ниже, чем в городах Европы, где данный показатель достигает 600 кв.м/1000 жителей.

Доля вакантных площадей в торговых центрах в третьем квартале снизилась в среднем по рынку на 1-2% и составила 7-9%.

До конца года прогнозируется дальнейшее снижение уровня вакантных площадей, к концу декабря 2010 года значение данного показателя может упасть до 5-8%. Возвращение рынка к докризисному состоянию может состояться уже в конце 2011 года.

Существующее предложение в сегменте стрит-ритейл с выгодным расположением, особенно в основных торговых коридорах Москвы, не в состоянии удовлетворить высокий спрос на такие объекты. Объем предложения помещений с менее удачным расположением стабилен: новые объекты регулярно выходят на рынок, через некоторое время их занимают новые арендаторы. Спрос

Спрос на торговую недвижимость в 3 квартале 2010 года сохранялся на достаточно высоком уровне. В сегменте торговых центров сильнейшие позиции удерживают крупнейшие ритейлеры, а также продавцы детских товаров. Востребованы торговые центры с профессиональной концепцией и удачным местоположением.

В сегменте стрит-ритейл наиболее востребованными традиционно остаются помещения рядом с метро, а также на проездных и проходных улицах и проспектах Москвы: Тверской, Петровке, Кузнецком Мосту, Пятницкой, Мясницкой, Проспектах Мира, Ленинградском, Ленинском, Кутузовском.

В сегменте стрит-ритейл наиболее активны сейчас предприятия рестораны и кафе, работающие в среднем и низком ценовом сегментах, банки, продавцы косметики и обуви. Востребованы помещения площадью 150-300 кв.м. В 3 квартале 2010 года заметно активизировался спрос на помещения под лотерейные клубы.

Следует отметить, что если раньше при выходе на рынок компании старались арендовать как можно больше точек в разных районах Москвы, то в настоящее время большое значение стало уделяться экономической составляющей: потенциальная прибыль стала одним из основополагающих факторов при выборе помещения.

Формат спроса со стороны банков после кризиса также претерпел изменения. Так, если раньше большое значение уделялось имиджевой составляющей, банки искали особняки и помещения с презентабельной входной группой, то сейчас банкам интересны объекты, рассчитанные на клиентское обслуживание: небольшие отделения площадью 100-200 кв.м, площади 50 кв.м в торговых центрах и в других местах с высокой проходимостью.

Ставки аренды. Цены продажи

Ставки аренды на помещения, предлагаемые в торговых центрах, с начала 2010 года выросли приблизительно на 5-10% и по состоянию на конец периода составили:

$100 - 300/кв. м в год – для якорных арендаторов;

$100 – 120/кв.м в год – для развлекательной зоны;

$800 – 4500/кв.м в год – для арендаторов торговой галереи.

Средний уровень ставок в сегменте стрит-ритейл остается неизменным. Может увеличиваться верхняя граница диапазона запрашиваемых ставок, т.к. спрос на помещения с наиболее выгодным расположением постоянно растет, однако такие площади быстро уходят с рынка, и значение верхней границы диапазона ставок вновь возвращается к прежнему значению. Ставки аренды на наименее качественные объекты остаются без изменений.

Диапазон средних ставок по объектам площадью 100-300 кв.м составил $1500-3000/кв.м в год.

Количество предложений по продаже объектов торговой недвижимости продолжает сокращаться, однако верхняя граница диапазона цен в 3 квартале 2010 года сохранилась на прежнем уровне – до $25 000-28 000/кв.м.